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评“新国五条”对房产中介行业的影响

来源:亿房通特约评论员-亦心 日期:2013-3-8

从国务院发布“新国五条”到各地针对新政出台地方实施细则,此为政策真空期,对于房产中介行业来说,是一个难得一见的历史机遇。

  •     3月1日,新“国五条”细则出炉,明确个人售房差价20%缴个税,引发巨大争议。业内人士称,此政策实为楼市调控十年以来最犀利狠招,预计短期内二手房买卖将跌至冰点,但二手房税费通常都转嫁给买方,房价走势无法判断。其中最具新意的有两条:

        1、二手房的个人所得税,由交易总额的1-2%,从严按差额的20%征收!

        2、少数高房价城市,将提高二套住房贷款的首付款比例和贷款利率!

    此新政一出,关于新政中的二手房个税比率将提高到20房产中介行业会受到怎么样的影响呢, 笔者认为,可从以下3个时期来看此次新政调整对于房产中介行业的影响。

    一、从国务院发布“新国五条”到各地针对新政出台地方实施细则,此为政策真空期,对于房产中介行业来说,是一个难得一见的历史机遇

        1. 首先个税计征等诸多细节存疑

    如:

    二手房个税按照转让所得20%计征,这一政策什么时候在各地落地执行?

    执行的时间划定是按照交件日期计算吗?

    差额计算是否考虑二手房的装修、维修、物业、贷款成本?

    政策性住房交易是否也征收20%的个税?

    满5年且是家庭唯一住房的二手房交易是否免个税?

    一年之内卖房又买房的是否可以抵免个税?

    二套房首付比例提高到多少?

    这一系列的疑问,都是在新政出台时期很多人都无法预测的,因此出现了新政出台后的几天内,房产交易中心人面为患的现象,各地媒体纷纷报道,二手房市场在短短的几天,日成交量达几千套,找房产中介,到房产交易市场咨询的人更是络绎不绝,都是想要赶在政策出台到各地制定实施细节这段时间内尽快办理过户,毕竟,不论是业主还是购房者,都担心政策波及到自己,这20%的个税由自己承担。

        1、对于房东来说:这个政策刚一出台 ,每个人都有自己的解读,对于房东来说,国家政策这次直指的是二手房,因此难免恐慌,特别是已经签订合同的房子,是否需要交这20%的税,而这个税,若没有过户,则无法避免地成了多交的一部分钱了。各地在“新国五条”出台之后的几天,房产交易市场出现的“过户潮”可以体现这一点

        2、对于购房者:二手房卖方一般都要求净得价,所有的税费都由购房者承担,新政出台后,购房者更加担心,会否将这20%的税费转嫁到自己的头上,因此,购买者会在这个时期最快下决定,以免后期要交更多的费用。房产经纪人也正好利用这个时期,催促购房者促成订单,尽快办理过户。

        3、对于房产中介,不论购房者,还是买房者 ,这段政策真空期无疑是促成的大好时机,之前犹豫不决的房东,和无法下定论的购房客户,在这个时期成交的几率都会大大增加,有些之前坚持不降价的房东,甚至主动咨询房产经纪人,要求降价出售,只求尽快办理过户,以避免不必要的税费。而另外,由于个税计征的诸多细节都界定不明,很多房产中介都有反应,这段时间, 咨询5年以上的老房子,经济适用房,还建房等无法界定的房子的人明显增多,这类的房源成交量也大大提升,也带动了房产中介公司的新一轮成交高峰。

    二、理性地理解到各地出台政策之前的过渡期

    真空期之后紧随而来的就是恐慌之后的过渡期了,这个过渡期,应该不会太长,少则一月,多则半年,具体就要看地方政府实施中央文件的力度了。二手房交易中涉及的各方都开始更加理性看待新政策,也在静待地方政府的细则。房产中介应该把握好这个阶段,积极做出应对,指导客户达成交易。 

    从国家对于房产市场进行调控以来,各地实行的程度和方式都不甚相同,此次新的调控,各个地方政府,肯定也会根据国五条的细则指导,出台适用于各地的政策。且不说,政策什么时候出台,究竟各地会根据此次的调整出台什么样的政策,都有诸多考虑了。谁也无法知道各地政府的细则是紧跟国务院,还是另有新招。

    事实上,此次新的国五条规定的购房差价20%的个税,不少地方早已经实行,例如广东的东莞从2007年就开始实行,因此这次的“新国五条”对于这些城市的二手房交易市场影响可以说是非常小的。相信之前没有实行这个政策的城市,在过渡期内,也能很快接受这个现实,最快地做出应对。

    三、各地出台政策后到具体实施政策的博弈期

      等到地方政府出台纷纷出台新政后,各地的二手房市场已经过了平稳的过渡,就算地方政府出台的政策再如何,也都能自由应对了。此时对于交易的各方,进入了一个博弈时期,就类似于,相当于回到新政出台之前的正轨了,不论是之前由于政策不明朗而观望的房东还是刚需购房者,都有能针对各地细则综合考虑是否该出手。此时二手房中介公司也已经由之前的两个时期,掌握更多的房源和客源资料,在这个时期 ,能更加的游刃有余,只是做平常该做的是事情罢了,因此影响也是最小的时期,更无需过多担忧。

    “新国五条”的出台,与历年“国十条”、“国八条”等一样,在新出现的时候,都会有自己的新的猜测,但是在历次调控之后的事实证明,无论国家如何调控,在这个刚需购房者为主导的年代,无论如何调控,都是卖方市场,房源供不应求。所以房产中介的生意也会稳中有升,不会因为政策的调控而出现大的变动。因此,此次2013年的新国五条,只是给中介的的春天加了一把火,让二手房市场更加火爆些罢了。