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房产中介乱象“有王管”了

来源:信息时报 2013-07-12

国家统计局最新数据显示,6月份,全国居民消费价格总水平(CPI)同比上涨2.7%;其中住房租金价格上涨4.1%,远高于CPI涨幅。而根据国家统计局网站资料,住房租金自2010年以来一直保持持续上涨的趋势,并已连续42个月上涨。在此背景下,日前,住建部工商总局联合发布通知,要求各地整顿和规范房地产中介市场秩序,严肃查处房地产中介机构和经纪人员的10类违法违规行为;其中包括分割出租,吃房租差价、办理假的购房资格等违法违规情况等。那么,广州的房地产中介市场目前有没有违法违规行为呢?信息时报记者近日特地进行了一番调查。

贴出的房源“没有了”

记者调查发现,目前广州房产中介放出的盘源当中,有相当多的虚假盘。记者上周走访了逸景翠园一带总共11家二手中介,几乎每家中介都存在虚假盘源的情况。

在逸景路的某小型中介店铺外面,记者看到贴出的房源,其中一套74平方米,月租金仅3000元。而之前记者了解到,在逸景翠园65平方米的两房单位租金都在3400元以上。难道这套单位是一“笋盘”?当记者表示想租这套74平方米的小三房时,该中介的经纪人员支支吾吾地表示,这个盘源其实是去年的房子,早已经租出去了。既然租出去了,那为何还要贴出来误导租客?该经纪则表示,所有中介都会这样做的。目前这种户型的房子,他们手上刚好有两套,不过月租都在4000元以上。

记者走访其他中介也遇见类似情况,中介在店门外会贴出一些二手笋盘,不过当记者要求看盘时,中介多数的回答都是”卖(租)完了”或者是“这套房现在不方便看,还有其他房源也可以看看”。

以虚高报价诱惑业主放盘

毛小姐在天河东有一套58平方米的房子,以每月3100元的价格租出去2年了。这个月,好几个中介打电话给毛小姐说,她那套房子可以租到4000元。于是,终结了此前的租约,7月1日毛小姐在上述几个中介处放盘出租,放盘价为4000元。但是,看楼客纷纷嫌贵。7月10日,毛小姐那套房以3300元的价格租了出去,扣除1600元的中介费之后,租金与之前的没太大区别。后悔的毛小姐表示,当初不该一味相信中介的话。

据业内人士分析,无论租价还是售价,中介都会向业主报出比实际成交要高的价格,这样才能吸引业主积极放盘。有了盘源,中介才有了做生意的“本钱”。而业主应该擦亮眼睛,自己去市场了解真正的价格,不能一味相信中介的谎言。

违规销售未有房产证房

近期,广州市民陈小姐向记者反映:“最近我在番禺看中一套二手房,但是该二手房还没有出房产证,中介说没关系的,只要业主出了委托书就可以。”据悉,该二手房所在的番禺某楼盘,是去年交楼的,业主要价190万,并且要求买家付50%的订金,会签一份委托协议,并可以将购房合同暂时放在中介处。

但是,合富置业首席分析师龙斌指出,目前没有房产证就进行交易的话属于违规行为。满堂红市场研究部高级经理周峰表示,即使业主签了委托合同或是将房产证放在中介处,都隐藏着巨大的风险比如交了订金后,业主看到楼价上涨竟反悔,或是业主将一房多卖等。

广东佳思特律师事务所王美舟律师表示,从法律上来说,在没有房产证的情况下,买卖合同是有效的,在法律上是有效的,但是卖家需要在合同上写清楚尚未具备房产证。买家需要保护好自己的利益,为防止卖家将房子一房多卖,不应该给太多的订金,最好只给5%~10%的订金,等到卖家办了过户,递件成功后才能给完首期;要写明比较高的违约金,防止卖家赚差价;一定要办理公证。此外,买家还应该对卖家的背景做一定的了解。

教买家签阴阳合同

目前在广州,二手房交易需要网签,签阴阳合同避税的行为虽然没有前几年猖狂,但仍存在。李先生最近正在为婚房而头疼,明年年初就准备结婚,但是到现在还没有成功置业,因为一手楼价格太贵,二手楼房产证过5年的又觉得太旧,至于房产证还没有过5年的,需要交付大量税费。但李先生告诉记者,有中介建议他买二手房最好别使用公积金贷款,最好使用商业贷款,可以签两份合同,或是再签一份额外的装修合同,这样能省几万元的税费。不过也有中介无奈的告诉记者,其实他们也担心被查到会被罚。

高价买业主信息

“你的房子要卖吗?”“我们最近代理了一个很有投资价值的商业项目,你有空来看看吗”……被房产中介“电话骚扰”的经历,大多数业主都有。近日记者采访获悉,购买业主信息的行为在房产中介业内十分盛行。有中介向记者透露:目前买一个楼盘的业主信息,便宜的是200~300元,贵的甚至上千元。若某楼盘户数多、投资客多,业主信息的价格就贵。该中介曾经以5000元的高价,购买过其附近一户数在4000户的大型豪宅楼盘的业主信息。折合算下来,每户豪宅业主信息的价格也就是十几元左右。

新规 专项治理工作将锁定十大重点

据悉,针对各地房地产中介市场存在的乱象,此次国家两部委发起的专项治理工作将锁定治理十大重点:1.发布虚假房源信息,造谣、传谣以及炒作不实信息误导消费者的行为;2.诱导、教唆、协助购房人通过伪造证明材料等方式,骗取购房资格、骗提或骗贷住房公积金、规避限贷的行为;3.采取内部认购或雇人排队制造销售旺盛的虚假氛围以及通过炒卖房号非法牟利的行为;4.协助当事人签订“阴阳合同”规避交易税费的行为;5.违反《商品房屋租赁管理办法》规定,擅自改变房屋内部结构分割出租,为不符合安全、防灾标准的房屋提供租赁;6.经纪服务以及低价收进高价租出赚取差价的行为;7.侵占、挪用房地产交易资金的行为;8.未履行书面告知义务,强制提供代办贷款、担保服务并额外收取费用的行为;9.泄露、出售或不当使用委托人的个人信息,谋取不正当利益的行为;10.未取得营业执照或未在房地产主管部门备案,擅自从事房地产经纪服务的行为。借用冒用房地产经纪人员名义签署房地产经纪服务合同,以及租借房地产经纪人员资格或注册证书的行为。

另外,对投诉率高、整改不力的房地产中介机构,各地要通过限制网签资格、注销备案、公开曝光、记入信用档案等进行惩处,并将情况通报税收、金融、工商等部门。

业内人士分析,经过整顿和规范,房租和二手房的价格涨势或将得到遏制,而房地产中介市场也将变得更健康,二手房交易将变得更透明、规范。

专家观点

目前房地产中介准入门槛低,导致从业人员龙蛇混杂,因此,提高从业人员素质很有必要,相关部门应对从业人员加强考核管理。

方圆地产首席市场分析师邓浩志

目前一些惩处违法违规行为的条例和法律,有极大的人为操作空间和漏洞。因此,我呼吁政府完善相关法律法规,不要让整顿中介行动变成做表面文章。

广东工业大学房地产高级经济分析师申格联